Добрий день, Alyona, а навіщо банку офіційний лист шо будинок в якому ви знімаєте юніт, буде продаватися? Чи взагалі, навіщо вам цей лист?

Гей-гей, друзі! 🎉 З Новим 2025-им! Традиційно бажаю здоров'я (бо без нього, як без смартфона - ніяк 😅), життєвого балансу (щоб не лише робота-дім-робота), і звісно ж - щоб гаманець пухнув! 💪 А тепер увага, мої любі фінансові авантюристи, хто обрав або планує обрати Variable rate (і правильно робите, до речі 😉)! Чи то іпотека, кредитна лінія чи позика - зберігайте ці "священні" дати Bank of Canada у календар 2025: 🗓 29 січня (середа) 🗓 12 березня (середа) 🗓 16 квітня (середа) 🗓 4 червня (середа) 🗓 30 липня (середа) 🗓 17 вересня (середа) 🗓 29 жовтня (середа) 🗓 10 грудня (середа) І хоча десь в глибині душі я вірю, що Fixed/Closed - це як тепла ковдра в холодну ніч... АЛЕ! 😏 П.С. Зацікавило чому я все-таки за Variable rate? Тицьніть лайк чи будь-який інший знак уваги - розповім усі секрети! 🎯

Гей-гей, друзі! 🎉 З Новим 2025-им! Традиційно бажаю здоров'я (бо без нього, як без смартфона - ніяк 😅), життєвого балансу (щоб не лише робота-дім-робота), і звісно ж - щоб гаманець пухнув! 💪 А тепер увага, мої любі фінансові авантюристи, хто обрав або планує обрати Variable rate (і правильно робите, до речі 😉)! Чи то іпотека, кредитна лінія чи позика - зберігайте ці "священні" дати Bank of Canada у календар 2025: 🗓 29 січня (середа) 🗓 12 березня (середа) 🗓 16 квітня (середа) 🗓 4 червня (середа) 🗓 30 липня (середа) 🗓 17 вересня (середа) 🗓 29 жовтня (середа) 🗓 10 грудня (середа) І хоча десь в глибині душі я вірю, що Fixed/Closed - це як тепла ковдра в холодну ніч... АЛЕ! 😏 П.С. Зацікавило чому я все-таки за Variable rate? Тицьніть лайк чи будь-який інший знак уваги - розповім усі секрети! 🎯

Дякую Александр!

Яка Провінція/Місто?

Делайте ставки Дамы и Господа! Часть 3/3 Кулинарно-Финансовая Привет! Предлагаю на ваш суд последнюю часть «эпоса» на тему как выбрать ипотечную ставку в Канаде. У нас в меню осталось последнее блюдо, которое я величаю «Тортом Наполеон», но прежде, чем рассказать вам об этом финансово-кондитерском чуде, давайте освежим в памяти ассортимент предыдущих "продуктов": Итак, что там у нас творится на процентной кухне ипотечных ставок? -- Плавающая/Открытая - взаимно-минимальные обязательства с банком; не ставка, а собственно формула, рассчитывающаяся в зависимости от ставки НацБанка (СНБ); -- Фиксированная/Закрытая -- гарантированная ставка на оговоренный срок для предпочитающих стабильность и предсказуемость расходов; -- Плавающая/Закрытая -- гибрид верхних двух вариантов, самый выгодный процент в обмен на готовность взять на себя часть рисков; -- Фиксированная/Открытая -- обычно по доброй воле не выбирают, в большинстве случаев используется, когда вы забыли! перезаключить существующий договор с банком; -- Кредитная линия под залог недвижимости -- платим % только за сумму которой пользуемся, самые выгодные условия за наличные, и минимальный месячный платеж; Ну и наконец-то долгожданный «Торт Наполеон» или «STEP», как его величают в Scotiabank или "Homeline plan" в RBC.

Представьте себе что не смотря то что вы полностью понимаете как работает каждая ипотечная ставка, вы все же не можете определиться или мнения в семье разделились -- муж настаивает на более выгодном, но рискованном варианте, а жена хочет просто быть спокойной и не бояться что через полгода ставки рванут вверх и можно будет помахать ручкой заветным итальянским туфлям с платьем и «такой вот блестящей штучке!» Как оказывается, выбирать собственно и не обязательно - «берем муку, масло, соль и молоко, сахар, яйца, ванилин и начинаем творить Мильфей», что в переводе означает тысяча слоев, он же хорошо известный нам Наполеон! Только вместо съедобных ингредиентов мы берем ипотечные ставки и создаем свой уникальный финансовый продукт. К примеру, общая сумма вашей ипотеки составляет $400K - мы делим их следующим образом: - $200K -- Фиксировано/Закрытый; - $100K -- Плавающий/Открытый; - $99K -- Кредитная Линия № 1; - $1 (да-да один доллар) -- Кредитная Линия №2; При желании и необходимости это упражнение можно продолжить и создать еще пол дюжины слоев, но для простоты давайте рассмотрим предложенный вариант. Если СНБ растет, то вы проигрываете не на всем балансе ипотеки, а только на двух сегментах и наоборот, если СНБ понижается, то ваша экономия не распространяется только на один сегмент, а по всем остальным позициям вы выигрываете! Наличие Кредитной Линии №1 поможет вам уменьшить обязательные месячные платежи по ипотеки и одновременно предоставит прекрасный «буфер» на случай, если у вас появятся дополнительные средства - вы сможете выплатить до $100K без штрафа и головной боли; и это, не считая годовую квоту на дополнительные 15% по другим сегментам! Если вы помните в рецепте Наполеона есть рекомендация обильно полить все коржи кремом чтобы они хорошенько пропитались. То же самое происходит между нашими сегментами -- они связаны "пропитаны" друг с другом как «сообщающиеся сосуды» …как там Батька Ломоносов писал? «…сколько чего у одного тела отнимется, столько к другому и присовокупится.» Вот-вот, именно это знаменитое присовокупится и интересует нас в данный момент! Внимание на сцену выходит Кредитная линия №2! Ага, та самая за один доллар; но это она такая маленькая и беззащитная только в начале нашего пути. С каждым ипотечным платежом часть выплаченной суммы будет увеличивать лимит этой кредитной линии и не успеете вы и оглянуться как ваш малыш превратится в довольно солидную кассу взаимопомощи в вашей семье. Вы спросите меня зачем вам это нужно? Ведь дополнительные долговые обязательства никогда не были хорошей новостью. Но не забывайте главное отличие кредитной линии от займа, вы ведь не платите ни копейки если баланс по нулям! Да и процентная ставка за доступные наличные деньги самая низкая на рынке. Со временем, когда вы освоитесь с этим продуктом, вы сможете закрывать разные сегменты ипотеки в разное время и тем самым еще больше понизите свои риски «сесть в лужу в ненужный момент.» Также возможно построить цепочку кросс-платежей между самими сегментами, для того чтобы всегда в первую очередь выплачивать самый высокий процент. Но об этом лучше рассказывать при личном общении, за online чашкой чая или ароматного кофе закусывая тем самым, вкусным и любимым «Наполеоном" из нашего детства.

Привiт, HELOC то взагалi тiльки квiточкi, давайте я вам розкажу для чого то все було створено, та шо з цiм насправдi треба робити ;)) Дуже дуже давно, у мене ще був час писати статтi в газети ;) Якшо сподобаеться, ставте лайкi-зайкi - я викладу тут весь цикл: "Делайте ставки Дамы и Господа" & "Как купить дом вашей мечти без суеты и беготни". Сорян шо не Украiнською, бо тодi я ще писав на iншiх мовах ;) Зараз перекладати цей спадок минулого буде трохи не той вайб. Ще раз, то було давнооооо - деякi речi можуть бути вже не актуальнi, АЛЕ суть залишилася такою самою. СHБ це Prime

North Vancouver, моя "Канадiйска Батькiвщина" - 23 роки тому, Taк, це був Самоцвіт. Зараз в цiй бiдолажний North Van напхали стiльки багатоповерхівок та машин, шо вже вiд той перлини залишились нiжки та рiжки... West Van - ага, за $3M+ за халупу може ще й "насолодитися" той лiвабiлiтi ;) Victoria - сотнi бомжiм з невизнаеченою орiентацiею, наметови табіри в центрi мicта з купою наркоманiв, та Соцiлiстичний уряд продающий кокаiн ВСIМ бажаючим з автоматiв! на входi в лiканi. Calgary #7?!!! - це останне common sense мicто в Канадi, в якому можно ще шось нормальне купити! З збiльш-менш розумним провінційним урядом. Calgary за собою бiльш-менш пiдтягуе Edmonton, де ще дешевше цiни, хоча саме мiсто менi вже не так подобаеться як Calgary. Кажу це з власного досвiду - во всiх цiх мicцях я живу, або регулярно буваю.

Важливий та ще й цiкавий ;) момент про який треба знати, під час купівлі Brand new property в Канадi, який НЕ знають навiть багато Рiэлторiв!

Так, звичайно я роблю нашiм людям такi mortgages вже 2+ роки, кожен тиждень. Пишiть - все розкажу, покажу та зроблю )).

Вже нема такого правила. Тим бiльш для Украiнцiв на CUAET. Я роблю нашiм, навiть з 4-5 мicяцiв роботи.

Оксана, Добрий день, ви подивиться всi моi голосовi - десь 3-4 тиждня я то розповiдав ;) Cам точно не пам'ятаю, але там не так вже й багато )))

Примите мои соболезнования. Анастасия спросила насчет flipping, видимо потому что вы написали что продавали как FSBO "few times", а это как минимум 3 раза... Я тоже был удивлен, как это вы смогли сами продать, да еще несколько раз.

А я не только вам предлагаю "послушать", тут как минимум кроме вас еще человек 200 заходит на огонек ;) Насчет FSBO, поздравляю! Вы скорей всего и есть тот самый "редкий вид" из 0.5% в Канаде кто сумел это сделать самостоятельно. Да еще и "few houses"! Возможно вы даже скажете, что это было "легко и непринужденно", да еще и по цене выиграли все учасники! И вы даже не будете лукавить, в вашем конкретном случае ;) Суровая же истина в том, что FSBO НЕ для каждого, многие люди хотят это сделать, но ненавидят сам процесс. Другие хотят и могут, но рынок таков, что хрен там без Риэлтора продашь. Третьи хотя-могут и рынок вроде ничего так, да Риэлторы покупателей находят миллионы причин, чтобы убедить своих клиентов (покупателей), что дескать домик ваш на самом деле, "кривоват/косоват, на холме/под холмом/да и по документам рядом с вами будут "центральную мусорку строить". Причем, даже обманывать не будут - просто сделают свою работу по анализу обьекта на 150%. У всех у нас "рыльце с пушком" ;) Вот и выходит, что вы сумели "обмануть матрицу", да еще "few" раз! Заметьте, я НЕ Риэлтор и никогда им НЕ был и ни коем случае НЕ защищают этот особо опасный вид нашей фауны. То что в Канаде это "мафия" - никто и не отрицает, включая меня самого. И если у кого-то (вас например) выходит "победить" эту систему, то гип-гип Ура! Но для большинства людей, на данный момент, оптимальней пользоваться существующей системой с Риэлторами, так как в Жизни у каждого есть еще миллион дел и делишек, чтобы еще взваливать себе на плечи такую юридически/психологически/физически/ и еще штук десять "-ски", сложную и тонкую процедуру как продажа/покупка дома напрямую. Как вишенка на торт, из моего личного опыта и опыта моих клиентов. <ольшинство Продацов FSBO (For Sale by Owner - которые сами продают), НЕ такие благородные как вы и стараются зажилить себе ту разницу $$$ которую они "экономят" НЕ нанимая Риэлтора. При этом же, большинство Покупателей, как только слышат, что обьект продается FSBO (владельцем самостоятельно) ОЖИДАЮТ такую неразумную, можно даже сказать НЕРАЗУМНЕЙШУЮ скидку на цену, что лучше уже бы было нанять Риэлтора. Человеческая натура загадочна и алогична )). Почитайте об Псилогическом эксперименте/игре Ultimatum Game.

Очень интересная тема! Я могу и хочу много рассказать по этому вопросу, но чтобы я не блуждал в дебрях предположений, завершите пожалуйста логическую цепочку, которую вы начали. «Продавец поднимает цену чтобы оплатить услуги Риелтора» и…это значит: 1) что покупатель переплачивает или фактически оплачивает эту разницу? Дескать «развод все это». Или 2) Не надо покупать/продавать через Риэлтора; Или 3) Надо идти напрямую к Риелтору продавца/Застройщику БЕЗ своего Риелтора, надеясь что они это «оценят», не будут «завышать цены» и отдадут сэкономленные деньги покупателю; Или 4)…., Добавьте Пожалуйста вариантов, чтобы было интересней мне рассказывать, а вам слушать ;)

Добрый день, Анна, вы ничего не платите ни Mortgage Broker, ни Риэлтору (когда покупаете).

Нет, я так не говорю ;) или возможно так «прозвучало», я имел ввиду если оба человека пробыли в Канаде два года и разрешенный лимит на каждого $16K, а при этом у них есть только $16K на двоих, то лучше НЕ разделять эту сумму пополам, а «бахнуть» все $16K на FHSA account того кто больше зарабатывает. Особенно если разница между зарплатами супругов большая. Я приводил пример, что-то в районе $80K у одного и $12K у другого. А вот переносить лимит друг на друга нельзя, хотя очень бы хотелось ;)

Саме так ! ))) Але я вже не став так TD «добивати», бо іноді дають файні Approvals, там де інші Банківські чіпляються ;)

Одне цікаве i навіть «хітрое» доповнення до цього дуже хорошого і детального посту про те, як BoC впливає на ваші ставки.