Финансы в Канаде

[t224480551]

HELOC - это и есть "ликвидность" дома. Да, процент там не самый низкий, но всё же.

[t143304648]

1. для плеча же. ты берешь деньги за 1% и продаешь за 5

[t224480551]

По первому пункту. Транзакционных издержек не так много. Одно-два годовых повышения стоимости недвижимости на 2-3% и все издержки пройдены

[t347923919]

Ну мне плечо не нужно, любое плечо это риск. Я изначально говорил при одинаковом риске. Плечо это повышенный риск так что ты уже сравниваешь не одинаковый риск

[t143304648]

ну недвига всегда с кредитом. в итоге рои на даунпеймент нормальный выходит, а не 3%

[t347923919]

Ещё раз.. мы сравнивали одинаковый риск. Я тебе же про рои с Дубайской недвижкой уже же говорил, он бывает "нормальный" а потом хоп и стал отрицательный. Так что ещё раз при равных рисках, реит выгодней на много.

[t347923919]

Вероятность фатального пожара в доме например Р. Вероятность сгореть 100 объектов недвижимости в реите будет P^100 ты понимаешь какая огромная разница в рисках?

[t143304648]

вероятность что банк заставит тебя застраховаться 100%

[t143304648]

дубайский вариант - гораздо больший риск, чем пожар имхо

[t347923919]

Да причем тут страховка. Это все равно издержки. У реита то тоже все застрахованно. Только пожар в одном доме из рейта не принесет вообще каких либо ощутимых издержек. А пожар одного дома в ипотеку со страховкой принесет очень много геморроя

[t347923919]

Дэк я не спорю и доходность там была не три и не пять процентов. Я привел пример что любое плечо из повышенного рои и может превратиться в отрицательный рои. Потому что плечо это обязательства

[t224480551]

У REIT свои "пожары". Zeller's упал, Target вышел. И стоят пустые и полупустые malls. Тот же RioCan, основная инвестиция в VRE. Они ведь тоже поменяли стратегию, решили заниматься только urban centers.

[t347923919]

И так по всем пунктам по списку. Один геморройный арендатор не принесет в итоге владельцу реита никаких ощутимых проблем. А тот же один геморройный арендатор одного твоего подвала в доме может принести очень много издержек

[t143304648]

надо выбирать арендаторов

[t347923919]

Ещё раз мы говорим про один и тот же рынок. Я не говорю что если на рынке недвижимости кризис то это не затронет реит. Я говорю что при меньших рисках и меньшем геморе, реит приносит ту же доходность

[t347923919]

Бггг ладно троллинг уже пошёл...

[t143304648]

ну говорю прямая покупка недвиги интересна ставкой и сроком кредита

[t224480551]

Здесь уже надо смотреть на приоритеты инвестора. Иметь акции REIT и жить в аренде много лет, если в результате усилия от одного сводятся в ноль расходами на другое - это бег на месте.

[t347923919]

Так в том то и прикол если учесть все риски и издержки. То выясняется "я лучше за свою квартиру буду платить чем дяде деньги отдавать" обходиться на самом деле довольно дорого. Собственно поэтому то это дело вполне себе и процветает потому что тем кто это продает это выгодно, а ипотеку банк именно продает (на это можно смотреть так же как на любой товар) и вполне хорошо на этом зарабатывает.

[t224480551]

Может у нас арифметика разная. Я в Квебеке