Вобщем отвечу сам себе. Все расчеты не претендуют на истину - наверняка гдето ошибся и что-то не учел.
Для начала из того что нашел можно списать: интерес по моргаджу, проперти такс, страховка, затраты на обслуживание, также вроде можно списать интерес по heloc на даунреймент если доказать что все что взял использовалось на дом(но это не точно)
Далее все цифры приблизительны
Для примера взял дом 500к - у нас еще можно найти что-то небольшое за эти деньги.
Даунпеймент 20% -100
Траты на покупку -10
Моргадж - на 25 лет под 4.50% фикс 2.214 в месяц из них процентов 1.47
Хелок на 110к под 7% на 10 лет(тут вообще хз как оно работает если честно - просто для примера) - 1.272 из них процентов 0.6
Страховка 0.1 в месяц
Проперти такс 4к в год
Непредвиденные расходы на обслуживание пусть 3 в год
Итого расходов в год:
2.214*12=26.568 - моргадж
1.272*12=15.264 - хелок
8.2 - таксы, страховка, обслуживание
Общие расходы:
С хелоком = 50.022
Без, но и надо иметь 110к изначально= 34.758
В нашей эрии такой дом сейчас можно сдать за 2.5 в месяц, но посчитаем 2.0 - 24 в год приход
Сколько в итоге можно будет списать с налогов:
C хелоком - 33.052
Без - 25.852
Посчитаем наш "чистый" кэш флоу с налогами при зарплатах 100к и 200к. Все цифры брал из онлайн калькуляторов
Зп 100к - налоги 30. Чистые - 70
Зп 200к - налоги 75. Чистые - 125
Итого с зарплатой 100к +хелок:
Облагаемый доход - 100+24-50=74
Налогов в итоге с этой суммы - 21.4.
В итоге останется в год - 74-21.4=52.6
В итоге за год мы имеем минус: 70(чистые от зп 100к)-53 = 17к
Если посчитать за этот же период вклад в фонд рынок под 5% на 25 лет без изначального капитала и +17к в год - получится капитал в 884к
Итого с зарплатой 200к +хелок:
Облагаемый доход - 200+24-50=174
Налогов в итоге с этой суммы - 63
Чистые 174-63=111
В итоге за год мы имеем минус: 125-111 = 14
Если посчитать за этот же период вклад в фонд рынок под 5% на 25 лет без изначального капитала и +14к в год - получится капитал в 728к
Без хелока, зп 100к:
База 100+24-33=91 налог 27
Чистые 91-27=64
Потеря 6
Если посчитать за этот же период вклад в фонд рынок под 5% на 25 лет с 110 изначального капитала и +6к в год - получится капитал в 695к
Без хелока, зп 200к
База 200+24-33=191 налог 71
Чистые 191-71=120
Потеря 5к
Если посчитать за этот же период вклад в фонд рынок под 5% на 25 лет с 110 изначального капитала и +5к в год - получится капитал в 643к
Понятно что так считать не совсем правильно, что процент со временем уменьшается(списать можно будет меньше) а цена дома растет скорее всего. Плюс рента скорее всего тоже растет. Но и затраты на содержание тоже скорее всего растут.
Вобщем полезно было посчитать для себя чтобы понять что к чему.
