Финансы в Канаде

Leslie🌿🇨🇦

рейт берет за управление. 2. в доме можно улучшить сам актив и его доходность. 3. на покупку рейта не дают кредит под 1%

Renat

При покупке дома куча транзакционных издержек. Низкая ликвидность.
Этим надо заниматься, вкладывать свое время ( это разные временные вложения) 3 зачем мне кредит если порог входа в реит в 50-100 раз ниже чем покупка дома

⏳Karim Baltazar⌛️

HELOC - это и есть "ликвидность" дома. Да, процент там не самый низкий, но всё же.

Leslie🌿🇨🇦

для плеча же. ты берешь деньги за 1% и продаешь за 5

⏳Karim Baltazar⌛️

По первому пункту. Транзакционных издержек не так много. Одно-два годовых повышения стоимости недвижимости на 2-3% и все издержки пройдены

Renat

Ну мне плечо не нужно, любое плечо это риск. Я изначально говорил при одинаковом риске. Плечо это повышенный риск так что ты уже сравниваешь не одинаковый риск

Leslie🌿🇨🇦

ну недвига всегда с кредитом. в итоге рои на даунпеймент нормальный выходит, а не 3%

Renat

Ещё раз.. мы сравнивали одинаковый риск. Я тебе же про рои с Дубайской недвижкой уже же говорил, он бывает "нормальный" а потом хоп и стал отрицательный. Так что ещё раз при равных рисках, реит выгодней на много.

Renat

Вероятность фатального пожара в доме например Р. Вероятность сгореть 100 объектов недвижимости в реите будет P^100 ты понимаешь какая огромная разница в рисках?

Leslie🌿🇨🇦

вероятность что банк заставит тебя застраховаться 100%

Leslie🌿🇨🇦

дубайский вариант - гораздо больший риск, чем пожар имхо

Renat

Да причем тут страховка. Это все равно издержки. У реита то тоже все застрахованно. Только пожар в одном доме из рейта не принесет вообще каких либо ощутимых издержек. А пожар одного дома в ипотеку со страховкой принесет очень много геморроя

Renat

Дэк я не спорю и доходность там была не три и не пять процентов. Я привел пример что любое плечо из повышенного рои и может превратиться в отрицательный рои. Потому что плечо это обязательства

⏳Karim Baltazar⌛️

У REIT свои "пожары". Zeller's упал, Target вышел. И стоят пустые и полупустые malls. Тот же RioCan, основная инвестиция в VRE. Они ведь тоже поменяли стратегию, решили заниматься только urban centers.

Renat

И так по всем пунктам по списку. Один геморройный арендатор не принесет в итоге владельцу реита никаких ощутимых проблем. А тот же один геморройный арендатор одного твоего подвала в доме может принести очень много издержек

Leslie🌿🇨🇦

надо выбирать арендаторов

Renat

Ещё раз мы говорим про один и тот же рынок. Я не говорю что если на рынке недвижимости кризис то это не затронет реит. Я говорю что при меньших рисках и меньшем геморе, реит приносит ту же доходность

Renat

Бггг ладно троллинг уже пошёл...

Leslie🌿🇨🇦

ну говорю прямая покупка недвиги интересна ставкой и сроком кредита

⏳Karim Baltazar⌛️

Здесь уже надо смотреть на приоритеты инвестора. Иметь акции REIT и жить в аренде много лет, если в результате усилия от одного сводятся в ноль расходами на другое - это бег на месте.